[세무상담 어떻게 할까요] ⑪ 임대 부동산 매각

「포괄적인 사업의 양도」해당 않으면 건물에대한 부가가치세 납부해야

임대하던 부동산 매각경우에도「포괄적인 사업의 양도」에 해당하지 않으면 건물부분에 대한 부가가치세를 거래징수하여 납부하여야…

-사무실로 임대하는 5층건물을 매각하고 다른 건물을 매입하여 다시 임대업을 계속하려는데 건물매각에 따른 세금 문제에 대하여 알고자 합니다.<루까>

▲임대용건물을 매각하시게 되면 부동산 임대업을 폐업하는 절차를 이행하셔야 합니다. 건물매각잔금수령일이 임대사업의 폐업일자가 되며,부가가치세법에서는 사업을 폐업하는자는 지체없이 사업자등록증을 첨부한 폐업신고서를 사업장 관할 세무서에 제출하도록 규정하고 있습니다.

또한 폐업일로부터 25일 이내에 폐업일까지의 임대수입금에 대하여 부가가치세 확정신고납부를 하셔야 합니다.

임대사업에 대한 기장을 갖추고 있을 경우에는 종합소득세 수시결정에 대비하여 폐업일까지의 결산서를 첨부하여 폐업신고서를 제출하시는 것이 좋습니다.

임대사업용 건물의 매각도 양도소득세의 과세대상이 되므로 잔금수령일의 다음달 말이내에 양도소득세 예정신고납부를 이행하셔야 유리한 납세를 하실수 있습니다.

임대사업용건물의 매각에 있어서 주의하셔야 할 내용은 부가가치세법상의「포괄적인 사업의 양도」에 해당하지 않을 경우에는 토지와 건물의 매각대금중 건물부분에 대한 부가가치세를 납부하시게 됩니다. 즉 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금제외)와 의무(미지급금제외)를 포괄적으로 승계시킬 때에만 재화의 공급으로 보지않기 때문에, 세법규정의「포괄적인 사업의 양도」가 아닐 경우에는 과세대상 재화인 건물부분에 부가가치세가 과세됩니다.

부동산 임대사업의「포괄적인 사업의 양도」에 해당되려면 임대사업에 쓰이던 토지건물 및 미수임대료 임대보증금등을 포괄적으로 제 3자에게 양도함으로써 임대사업의 동질성이 유지되어야 하며, 만일 매수자가임대사업을 계속하지 않고 다른용도로 직접 사용한다거나 일부분만을 임대하게 될 때는「포괄적인 사업의 양도」로 보지 않게 됩니다.

또한 매수자가 임대사업용건물을 철거하고 다른 용도의 건물을 신축하기 위하여 매입하게 된다면, 역시 임대사업의 동질성이 유지되지 않게돼 매도자는 건물부분의 부가가치세를 부과받게 됩니다. 부동산의 매각대금중 건물부분의 부가가치세 과세 표준 산출방법은 전체매각대금을 내무부에서 정한 지방세과세시가표준액의 비율로 안분하여 계산합니다. 건물부분 부가가치세를 납부하시더라도 거래징수제도인 부가가치세를 납부하시더라도 거래징수제도인 부가가치세의 특성으로 실질적인 세금부담은 매수자가 되며, 매수자는 임대사업또는 다른사업에 그 건물을 사용하게되면 매입세액공제를 받으실수 있습니다.

<가톨릭세무사회>

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